Správně nastavenou výší výchozí ceny, která se bude blížit prodejní ceně Vaší nemovitosti.
Odborný výpočet Vám provedeme ZDARMA, kterým stanovíme obvyklou cenu (hodnotu) Vaší nemovitosti, a to za použití metody nákladové, porovnávací a výnosové dle platné a uznávané metodiky.
Od poslední recese nemovitostí již uběhlo více než deset let a spousta realitních makléřů byla zvyklá cenu prodávané nemovitosti odhadnout. Někdy se jim to povedlo lépe, někdy hůře. Když byl odhad špatný a cena nemovitosti byla předražená, prodej se uskutečnil jen o něco později. V období růstu prodejních cen to zas takový problém nebyl. Rostoucí trh předraženou nabídkovou cenu dohnal a nemovitost se poté prodala prakticky sama. To byl i hlavní důvod vzniku tzv „samoprodejných“ realitních portálů.
Máme zde velkou změnu. Dnes, když realitní makléř anebo vlastník nemovitosti, který si nemovitost prodává sám, předraží nabídkovou cenu příliš, tak se z této nemovitosti stane neprodejný ležák, i když ji zlevní. Toto se dá jednoduše potvrdit, jelikož na realitních portálech, např. na sreality.cz, od května do prosince 2022 stoupla nabídka inzerovaných nemovitostí o více než 27 000, což je nárůst o 30% nabídek! Realitní portály z toho mají radost, ale prodávající už méně. Kupující má po mnoha letech znovu lepší pozici než prodávající. Velmi často vyžaduje slevu z nabídkové ceny, protože si vybírá z mnoha nemovitostí. Prodeje nemovitostí formou realitní aukce, kterou stále nabízejí některé realitní kanceláře, je opravdu směšný. Hlavně však tento systém nefunguje a prodávající tak přichází o drahocenný čas prodeje a následně o své peníze – ZTRÁTU z možného prodeje.
V dnešní době, recese realitního trhu, si prodávat nemovitost sám bez licencovaného realitního makléře je úplná hloupost. Makléřům se ozývá jen malé množství zájemců o koupi anebo vůbec žádní. Proto je důležité mít nezaujatý profesionální přístup k prodávané nemovitosti. Dnes má většina majitelů, kteří své nemovitosti nabízejí na „samoprodejných“ realitních portálech, zcela nereálná očekávání o výši prodejní ceny. Majitel nemovitosti, který se rozhodne pro prodej, má mnohem větší šanci získat dobrou prodejní cenu jen ve spolupráci se zkušenou a spolehlivou realitní kanceláří. Takovou, která umí správně stanovit tržní cenu a podle ní určit výchozí nabídkovou cenu. Samozřejmostí je, že používá profesionální obchodní praktiky.
Dnes je obzvlášť důležité počítat mezi účinné prodejní schopnosti realitního makléře profesionální stanovení tržní ceny. Její výpočet, už ve fázi předložení návrhu zprostředkovatelské smlouvy, ukáže prodávajícímu schopnost makléře rozumět realitnímu trhu a zvyšuje pravděpodobnost úspěšného prodeje za vyšší cenu.
Realitní makléř se už nemůže spoléhat jen na odhady cen nemovitostí, které nabízejí a prodávají společnosti, které kupují informace o prodejních cenách z Katastru nemovitostí ČR. Tyto prodejní ceny, ze kterých se vychází při výpočtech odhadů cen nemovitostí, jsou dnes již zastaralé. Tím uměle navyšují nabídkové ceny s tendencí nadhodnocení nad reálnou prodejní cenu a zvyšují potenciál neprodejnosti nemovitosti.
Pro správné pochopení bych rád uvedl dva příklady z praxe z období roku 2022:
V září 2022 jsem byl poptán majitelem bytu ve Frýdku-Místku o možnosti prodeje jeho bytu. Až na místě v bytě jsem se dozvěděl, že byt je ve veřejném prodeji již od ledna 2022. Manželé, majitelé bytu, se rozhodli byt svěřit k prodeji jedné velké realitní kanceláři, která dle svých tehdejších praktik stanovila špatně obvyklou (tržní cenu) a tudíž i nabídkovou cenu a snažila se byt prodat formou realitní aukce s vyvolávací cenou 3.900.000,-Kč. Po třech měsících neúspěšného prodeje majitelé udělali opět chybu a nemovitost předali další velké realitní kanceláři, která mírně zlevnila byt na cenu 3.600.000,- Kč, ale byla opět vysoko nad obvyklou cenou a za cenu 3.500.000,- Kč se ji snažila prodávat až do října 2022. Na začátku října 2022 naše kancelář FORTUNA REALITY s.r.o. předložila manželům výpočet obvyklé ceny v rozsahu 22 stran A4 stanovenou na 2.590.000,- Kč včetně naší provize, a to zcela ZDARMA (se započítání veškerých silných a slabých stránek prodávaného bytů a s aktuálním zápočtem poklesu prodejních cen obdobných bytů) a manželé se rozhodli potřetí špatně. Prodej bytu svěřili místní realitní kanceláři, která sice měla k dispozici naše ocenění, ale nedokázala manželům vysvětlit, že dle námi určenou obvyklou cenou je nutné upravit nabídkovou cenu ihned a nezlevnit zase jen trochu na 2.900.000,- Kč. Na konci prosince 2022 se místní realitní kancelář dostala téměř na naši obvyklou cenu z počátku října 2022 a to 2.595.000,- Kč. Byt je stále neprodán a je v realitní nabídce. Manželé už mají ZTRÁTU z možného prodeje více než 910.000,- Kč a stále není konečná . Obvyklá cena bytu se za dva měsíce zase změnila. Dnes se místní realitní kancelář rozhodla již ze zoufalství neuvádět nabídkovou cenu bytu. Toto, když realitní makléř udělá, znamená jediné – už prodej vzdal a neví si s tím rady. Manželé mají pouze dvě možnosti. Bud´ prodej vzdají anebo jej svěří opravdovým profesionálům.
Druhý příklad bych uvedl z počátku prosince 2022. Majitelka družstevního bytu z Ostravy se rozhodla prodat svůj družstevní podíl v bytovém družstvu a s tím spojené právo na pronájem jejího bytu. Nabídnul jsem ji, že ji odborně stanovím obvyklou (tržní) cenu jejího bytu a to ZDARMA. Po započtení silných s slabých stránek bytu jsem to odhadoval na 2.300.000,- Kč včetně naší provize. Po nějaké době našeho rozhovoru jsem pochopil, že majitelku nějaké moje výpočty nezajímají a že se rozhodla prodat svůj byt prostřednictví realitní kanceláře, která s ní uzavře zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji jejího bytu za co nejvyšší nabídkovou cenu. Je to klasický příklad, který se dělal právě v době růstu cen nemovitostí a ono se to nakonec nějak prodalo. Ale bohužel a k smůle prodávajících to dnes již nefunguje. Byt byl uveřejněn místní, poměrně velkou, realitní kanceláří za přemrštěnou nabídkovou cenu 2.900.000,- Kč. Asi po 14 dnech prodeje byl zlevněn na maximálně možnou výši dle její zprostředkovatelské smlouvy na zvláštní částku 2.780.680 Kč. Divím se, že tam nejsou i haléře, ale je to spíš známka opětné neprofesionality. ZTRÁTA z případného možného prodeje je dnes vyšší než 250.000,- Kč a stále není konečná. Byt je pořád v nabídce za nereálnou nabídkovou cenu a bude tam tak dlouho pokud to realitní kancelář anebo majitelka bytu nevzdá a nesvěří prodej opět zkušené realitní kanceláři, která ji odborně a správně stanoví obvyklou cenu jejího bytu a převezme profesionální prodej tak, jak to dělají naši realitní makléři FORTUNY REALITY s.r.o..
Věřte zkušené, profesionální realitní kanceláři, která Vám neslibuje „modré z nebe“. Nýbrž Vám zajistí prodej za aktuálně nejvyšší možnou cenu.
Chystáte prodej Vašeho bytu, domu anebo pozemku? Kdykoliv a v jakoukoliv dobu na stránkách https://www.fortunasro.cz/odhad-on-line/ můžete oslovit naši virtuální asistentku, které Vám na Váš telefon zašle odhad ceny Vaší prodávané nemovitosti anebo Vám zodpoví všechny Vaše otázky ohledně prodeje nemovitostí. Také Vám ráda a kdykoliv zprostředkuje kontakt na naše realitní makléře.
4. 1. 2023