V mnoha článcích nebo blocích realitních společností se tyto pojmy různě zaměňují anebo vysvětlují, každý jiným způsobem.
Prodejní, případně kupní cena ve smlouvě by se u férové realitky měla blížit nebo být mírně vyšší než tržní čili obvyklá cena. Pokud rozdíl mezi sjednanou kuní cenou je příliš odlišný než tržní cena, tak se okrádá buď kupující anebo prodávající. Pro některé neseriózní realitní kanceláře anebo realitní makléře je mnohem jednodušší stanovit prodejní cenu hluboce pod tržní cenou jen proto, aby prodej byl zrealizován v řádu do několika dnů a realitka si mohla účtovat ihned provizi.
To je také hlavní důvod vzniku různých inzertních portálů, které tvrdí, že je mnohem výhodnější prodávat nemovitosti bez provize realitnímu makléři a že tím prodávající ušetří za provizi a výhodně prodá svoji nemovitost. Sice se tváří, že Vám pomohou stanovit tržní ocenění, ale pokud ocenění realizují on-line, tak zpozorněte, tady není něco v pořádku.
Zase se vše točí kolem otázky - co je to tržní cena nemovitosti? Také jsem na mnoha webových stránkách viděl slogany – „Prodáváme jen za tržní cenu“, ale jak tuto cenu stanovují, se již dále nedozvíte. Většinou Vás odbydou slovy, že je to jejich dlouhodobé „know-how“ a že na to mají programy apod. Velmi často realitní kanceláře používají pojmy jako odhadní cena anebo nacenění. Tak to už mi úplně připadá jako nastřelení ceny nemovitosti.
Prostě spousta realitních makléřů si pojem tržní ceny nemovitosti vysvětluje po svém a nedrží se obecné metodiky výpočtů ocenění protože to neznají a neovládají. Jejich motivací je maximální a rychlá provize a NE co nejvyšší možná kupní cena. Bohužel tento problém nevyřeší ani nový zákon o realitním zprostředkování ani žádné pojištění realitky nebo makléřů. Ano, bylo by samozřejmě možné, kdyby v budoucnu bylo řečeno s jakou maximální tolerancí by realitní zprostředkovatel mohl nemovitost klienta nabízet oproti obvyklé ceně, kterou stanovil makléř oceňování nemovitostí s vázanou živností na oceňování majetku. Takto by se mohlo předejít bezostyšnému obohacováním některých realitních makléřů a tato profese by dostala zcela jistě na jinou úroveň prestiže. Ale souhlasím s tím, že mít nějaký zákon je lepší než nemít žádný, tak jak to bylo od r. 1990 doposud.
Rozdíl mezi cenou tržní, obvyklou anebo obecnou není žádný. Pro stanovení tržní ceny neexistuje žádný zákonný předpis, ale používají se obecně stanovené metody oceňování.
Ale v zákoně existuje definice pojmu obvyklé ceny v Zákoně č. 151/1997 Sb. – o oceňování majetku, který je uveden v § 2 odst. 1:
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ Dál se vysvětlují pojmy, co to jsou mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry a zvláštní obliby.
S touto definicí obvyklé ceny se dá jen souhlasit.